2021/07/03何処から来るのか
あるビルの１階に漏水があって、どこから水が来るのか想像がつかないことがありました。
築３５年以上経つ古い建物で、それなりに傷んでいまして、大規模修繕と配管取り換えの
工事がそろそろ必要な時期を迎えています。入居者は２０世帯入っていまして、割安な
家賃設定である事から、満室の状態を続けていました。水漏れするお宅へ訪問すると、
トイレの天井と洗面台の天井が濡れています。ポタポタと滴りクロスや天井のテックスが
ふやけてきています。一目して上階からの影響による、水漏れだなと分かりましたね。
上下同じ間取りのアパートであることから、比較的簡単に原因を突き止められると踏んでいた
のでしたが、事はそう簡単ではありませんでした。
工事は長期に亘りお客様には不便を強いることになり、申し訳ないことをしたと思って
います。しかしこちらが怠慢であったり、真剣に対応しなかったのではありません、
念のために。実は水のクレームや修繕を頼まれた方は、よく経験することがあります。
それは「水の漏れた所と水が出てきたところは違う」ということです。
うなづいている方も沢山いらっしゃいますね。ここが一筋縄に行かない所なの
ですが。重量建築である鉄筋コンクリートのビルは、どこかで水漏れがあると、
基本下の方に向かっては行くのですが、四方八方にもかなりの広がりを見せる
ことがあります。そのことが原因を突き止めるのに、１か月半も要した原因でも
ありました。重量建築を若い頃経験して、構造体や配管の様子が想像できたのは
幸運でした。このような仕事は、まず水の漏れ方や濡れ具合を、つぶさに観察して
現況を正確に把握することですね。その上で自分なりに仮説を立て、一つずつ潰して
いくように、作業に取り掛かることです。
その際大事なことは「大ナタを振るうのは最後」ということです。いくつも原因が
考えられますが、想定した小さな事からやっていくということです。
よく社会問題になるクレーム処理やパワハラ等の解決とは、反対のアプローチです。
パワハラは枝葉の問題を取り上げて、解決しようとすることから始めます。しかし中心に
ある問題点はないがしろにされますから、批判を浴びることになります。ところが、
水漏れに限っては枝葉から先にやるべきです。その理由はいくつも想定される中の小事で、
原因を突き止められて、無事解決できることも多いからです。
そうすると修復経費も経済的に済むことから大事なセオリーですね。
しかしこれが入居者にとっては負担になり、裏目に出て長期化することがあります。
今回はコーキングから始まり、配管の点検、浴室防水やり替えを施しても、水は
止まりません。最後は壁のブロックを壊し、配管のやり直しで無事決着しましたが、
全ての手順を踏んでしまいました。こういうこともあるんだということを改めて
思いましたね。勿論入居者様には、このような手順を踏んだ上で進めますと言って
ありましたので、大きな問題にはなりませんでした。それと途中経過を逐一報告した
のも理解してもらえた点でした。
